Когда берешь новостройку (off-plan) в Таиланде, "первый платеж" почти всегда происходит в два шага:
- Reservation / бронь — чтобы юнит сняли с продажи и закрепили за тобой.
- SPA (Sales & Purchase Agreement) / договор — где фиксируются цена, график платежей, сроки, отмена сделки и ответственность сторон.
Обычно схема такая: сначала платишь бронь, потом в течение оговоренного периода подписываешь SPA и вносишь депозит 10–20% (иногда бронь входит в депозит, иногда нет — зависит от формулировок).
Ниже чек-лист, что реально стоит проверить до отправки крупных денег.
1) Бронь (Reservation): 6 вещей, которые должны быть прописаны
1) Данные объекта без разночтений
Проект, номер юнита, этаж, площадь, планировка — все должно совпадать, чтобы не было "не так поняли".
2) Цена и что в нее входит
Цена фиксируется или может измениться? Что входит: отделка, мебель, пакеты, парковка. Пусть коротко, но письменно.
3) Сумма брони и статус денег (возврат/удержание)
Ключевой пункт: бронь возвращается или нет, и в каких случаях. В документе должны быть прямые формулировки про refund / forfeiture.
4) Срок брони (reservation period)
Сколько времени юнит держат за тобой до подписания SPA. Без срока бронь становится подвешенной и рискованной.
5) Что дальше и когда
Когда подписывается SPA, какая сумма следующего платежа, куда платить и какие сроки.
6) Промо, скидки и бонусы — только письменно
Мебельный пакет, скидка, free transfer fee, рассрочка и другие спецусловия фиксируются в reservation или приложении.
2) Договор (SPA): 12 пунктов, которые смотрят до депозита
SPA — основной документ, где фиксируются график платежей, сроки, правила отмены и распределение расходов.
1) Цена, валюта и комплектация
Сколько стоит юнит, в какой валюте, что включено и что оплачивается отдельно.
2) График платежей и санкции за просрочку
Суммы, даты/этапы, что считается задержкой и какие штрафы применяются.
3) Что происходит с бронью
Засчитывается ли бронь в депозит и при каких условиях.
4) Сроки строительства/передачи и что считается задержкой
Нужна конкретная дата/период и понятные правила по задержке.
5) Штрафы и ответственность — не только для покупателя
Проверь, что ответственность девелопера тоже прописана конкретно, а не размыто.
6) Отмена сделки и возвраты
Основания для отмены, удержания, сроки возврата и процедура должны быть в тексте.
7) Переуступка/перепродажа до сдачи
Разрешена ли, когда, какие комиссии и ограничения.
8) Приемка (handover) и дефекты (snagging)
Срок на замечания, формат фиксации дефектов и сроки исправления.
9) Гарантия и сервис после передачи
Сроки гарантий, покрытие и порядок устранения проблем.
10) Платежи за обслуживание: common area fee + sinking fund
Как считаются и когда оплачиваются регулярные/разовые платежи.
11) Распределение сборов при регистрации/передаче
Кто платит transfer fee и прочие расходы/налоги.
12) Язык договора и главная версия
Если есть английская и тайская версии, проверь какая юридически приоритетная.
Мини-практика: как не купить на эмоциях
- Сначала запрашивай SPA, потом отправляй крупный депозит.
- Плати бронь только когда условия возврата, сроки и следующий шаг зафиксированы письменно.
- Все обещания (скидки, мебель, условия) закрепляй документом или приложением.
