В прайс-листе тайского кондоминиума две похожие квартиры могут иметь разную цену. Одна предлагается в иностранной квоте, другая — в тайской. Разница иногда составляет небольшую фиксированную сумму, а в отдельных проектах достигает заметной доли стоимости объекта.
Такая доплата не установлена законодательством и не относится к государственным сборам. Её определяет застройщик или собственник квартиры с учётом спроса, доступного остатка иностранной квоты и характеристик конкретного лота.
Что называют иностранной и тайской квотой
В зарегистрированном кондоминиуме иностранные граждане и иностранные компании могут владеть в полной собственности квартирами, совокупная площадь которых не превышает 49% общей площади всех помещений комплекса. Оставшаяся часть должна находиться во владении тайских граждан или соответствующих тайских юридических лиц.
Выражения «иностранная квота» и «тайская квота» часто используются в прайс-листах и объявлениях как удобные коммерческие обозначения. Юридически значение имеет возможность зарегистрировать переход права собственности на конкретную квартиру иностранному покупателю на дату сделки.
Квартира не получает неизменный статус на весь срок существования здания. Возможность её оформления на иностранца зависит от текущей доли иностранного владения в кондоминиуме, собственника лота и условий будущей регистрации.
Почему ограниченная иностранная квота влияет на цену
Количество квартир, которые можно оформить непосредственно на иностранного покупателя, ограничено. В популярных районах Пхукета, Паттайи и Бангкока спрос со стороны зарубежных покупателей способен превысить доступное предложение.
При приближении проекта к установленному лимиту застройщик получает возможность повысить цену оставшихся квартир, доступных для иностранного владения. На вторичном рынке аналогичную наценку может установить собственник, понимающий, что его объект подходит более широкой аудитории иностранных покупателей.
Покупатель фактически платит за доступность конкретной формы регистрации, а не за дополнительную площадь или улучшенную отделку. Это особенно заметно при сравнении одинаковых планировок в каталоге кондо в Таиланде для покупки.
Кто устанавливает доплату за иностранную квоту
Размер ценовой разницы определяет продавец. Закон устанавливает предел иностранного владения, при этом отдельного тарифа, налога или обязательного процента надбавки за иностранную квоту не существует.
В строящемся комплексе застройщик может заранее разделить доступные лоты по форме оформления и установить для них разные цены. Такая модель часто встречается, когда значительная часть аудитории проекта состоит из иностранных покупателей. В некоторых новостройках Таиланда различие отражается отдельной строкой прайс-листа, в других оно уже включено в стоимость выбранной квартиры.
На вторичном рынке цену назначает собственник. Срочность продажи, состояние квартиры и рыночная ситуация способны оказаться важнее квоты. Поэтому квартира, доступная иностранцу, иногда продаётся дешевле похожего лота в тайской квоте.
Почему разница в цене неодинакова
Универсального размера доплаты нет. Даже внутри одного кондоминиума ценовая разница меняется в зависимости от нескольких факторов:
- остатка доступной иностранной квоты на дату продажи;
- спроса со стороны зарубежных покупателей;
- стадии строительства и темпа продаж проекта;
- этажа, вида, расположения и площади квартиры;
- комплектации, мебели и состояния ремонта;
- срочности сделки для застройщика или собственника;
- возможности оформить переход права собственности в запланированный срок.
Если проект только вышел на рынок и иностранная квота почти свободна, разница может отсутствовать. При небольшом остатке доступных площадей продавец получает более сильную позицию. В сданном комплексе многое зависит от предложения конкретных собственников.
Как правильно сравнивать две квартиры
Сравнение одной цены недостаточно. Лоты должны совпадать по основным характеристикам, иначе разница может быть связана с видом, этажом или ремонтом.
| Параметр | Лот в иностранной квоте | Лот в тайской квоте |
|---|---|---|
| Площадь | Проверить точное значение | Проверить точное значение |
| Этаж и вид | Сопоставимый этаж и направление | Сопоставимый этаж и направление |
| Мебель и отделка | Одинаковая комплектация | Одинаковая комплектация |
| Состояние | Новое или вторичное жильё | Новое или вторичное жильё |
| Форма регистрации | Прямая собственность иностранца | Тайское владение или другая договорная схема |
| Полная стоимость сделки | Цена и все сопутствующие расходы | Цена и расходы выбранной структуры |
После такого сопоставления становится понятно, какая часть разницы действительно относится к форме владения. Иногда более дорогой лот выигрывает по этажу, виду или меблировке, поэтому называть всю разницу доплатой за квоту будет ошибкой.
Что проверить до бронирования квартиры
Устного подтверждения агента или менеджера недостаточно. До внесения брони следует получить письменную информацию о доступности иностранной квоты и возможности зарегистрировать выбранную квартиру на покупателя.
Проверка должна охватывать сведения от юридического лица кондоминиума, данные о текущем собственнике, документы на квартиру и проект договора. Подробный перечень содержится в гайде о том, какие документы проверять перед покупкой недвижимости в Таиланде.
В договоре бронирования или основном договоре желательно зафиксировать:
- номер и характеристики выбранной квартиры;
- форму владения и регистрацию на имя иностранного покупателя;
- полную цену с учётом доплаты за квоту;
- срок предоставления подтверждающих документов;
- порядок возврата денег, если регистрация окажется невозможной;
- распределение регистрационных сборов между сторонами.
Оплата квартиры и подтверждение перевода средств
Для регистрации квартиры в иностранной собственности покупателю обычно требуется подтвердить происхождение и перевод средств в соответствии с действующими правилами. Деньги, реквизиты отправителя, назначение платежа и банковские документы должны соответствовать структуре сделки.
Практический порядок перевода, взаимодействия с банком и хранения подтверждений разобран в материале о безопасной оплате недвижимости и банковских документах.
Перевод крупной суммы до подтверждения квоты создаёт лишний риск. Сначала следует согласовать форму собственности, получить проект договора, проверить возможность регистрации и зафиксировать условия возврата платежа.
Вывод. Иностранная квота может стоить дороже из-за ограниченного предложения и спроса среди зарубежных покупателей. Размер доплаты устанавливает продавец, поэтому он меняется от проекта к проекту и от квартиры к квартире. Покупателю важно сравнивать одинаковые лоты, проверять доступность квоты документально и закреплять форму владения в договоре до перевода основной суммы.
