Как считать доходность недвижимости в Таиланде без самообмана
Когда человек смотрит “инвестиционную” недвижимость в Таиланде, он почти всегда первым делом цепляется за красивую цифру. “До 10% в год”, “гарантированная аренда”, “всё уже посчитано”. Или самый простой вариант: взяли аренду за месяц, умножили на 12 и разделили на цену покупки — вроде получилось красиво.
Именно в этот момент чаще всего и начинается самообман.
Проблема не в том, что доходность считать нельзя. Проблема в том, что её часто считают так, как удобно продавать, а не так, как удобно жить с этой покупкой потом.
1) Валовая доходность — это только быстрый черновик
Самая простая формула такая:
Валовая доходность = годовая аренда / цена покупки × 100%
Например: объект стоит 5 000 000 батов, аренда выглядит как 30 000 батов в месяц. По этой формуле получится около 7,2% в год.
Это полезно только как быстрый фильтр. Но как реальный расчёт — слабовато, потому что там нет расходов и простоя.
2) Чистая доходность — вот то, что имеет смысл
Если считать “для себя”, нужно считать чистую доходность:
Чистая доходность = (годовая аренда − все годовые расходы) / полная сумма вложений × 100%
И вот тут цифра почти всегда становится скромнее, потому что из аренды вычитаются:
простои между арендаторами;
оплата управления (если вы не занимаетесь всем сами);
платежи по комплексу (обслуживание общих зон);
мелкий ремонт и обновление мебели;
коммунальные расходы (если они ложатся на владельца);
налоги и банковские расходы;
иногда страховка и расходы на поиск арендатора.
3) Ошибка, которая убивает расчёт: делить не на ту сумму
Очень часто доход делят только на “цену квартиры”. А надо делить на полную сумму вложений.
Потому что почти всегда сверху есть:
расходы на оформление сделки;
услуги юриста;
банковские комиссии;
мебель и техника;
разовые платежи по комплексу (например, взнос в фонд капитальных расходов);
иногда авансы по обслуживанию.
В итоге база для расчёта — не 5 000 000, а условно 5 450 000 или 5 700 000 батов. И доходность сразу “худеет”. Это неприятно, но честно.
4) Не считайте год как 12 идеальных месяцев
Красивая математика часто ломается о простую вещь: объект не обязан быть занят 12 месяцев подряд.
Даже хороший объект может простаивать между арендаторами. Может быть сезон слабее. Может измениться спрос. Поэтому честнее закладывать простой.
Практично:
для долгосрочной аренды не считать, что весь год будет 12 оплаченных месяцев;
для краткосрочной аренды не строить расчёт на “идеальной полной загрузке”.
Даже 1–2 месяца простоя в год заметно меняют итог.
5) Краткосрочная аренда на бумаге почти всегда выглядит лучше
И почти всегда сложнее в реальности.
Да, оборот может быть выше. Но вместе с ним растут:
расходы на управление;
уборки и заселения;
износ;
простои;
постоянные организационные вопросы.
Поэтому сравнивать “краткосрок” и “долгосрок” по выручке — ошибка. Сравнивать надо по тому, сколько денег остаётся на руках после всех расходов.
6) Если вы платите не полностью своими — смотрите доходность на собственные деньги
Если покупка идёт не целиком за свои деньги (рассрочка, кредит, частичная оплата), одной общей доходности мало. Полезно отдельно считать: сколько чистых денег приносит объект именно на ваш вложенный капитал (проще говоря — “сколько я получаю на свои деньги”).
Это помогает не обманываться, когда объект вроде “даёт неплохой процент”, но на ваши реальные вложения выходит совсем другая картина.
7) Не смешивайте аренду и рост цены в одну “волшебную цифру”
Ещё один частый самообман: сложить аренду и будущий рост стоимости в один красивый итог.
Рост цены может быть, но это отдельный сценарий. Пока вы не продали объект, это не деньги в кармане, а гипотеза.
Нормально считать так:
отдельно аренда;
отдельно возможный рост цены;
отдельно сценарий выхода (как и когда вы будете продавать).
8) Простой порядок расчёта без иллюзий
Если совсем по-простому, рабочая схема такая:
берёте реальную цену входа (с расходами), а не только цену объекта;
берёте реалистичную аренду (не “лучший случай”);
закладываете простой;
вычитаете управление и обслуживание;
учитываете регулярные платежи по комплексу;
отдельно смотрите валовую и чистую доходность;
если оплата не только своими — отдельно считаете доходность на собственные деньги.
9) Мини-пример, чтобы почувствовать разницу
Допустим:
цена объекта 5 000 000 батов;
дополнительные расходы на вход 500 000 батов;
аренда 30 000 батов в месяц;
фактическая занятость 10,5 месяца в год;
расходы на обслуживание, управление и мелкий ремонт 90 000 батов в год.
Тогда:
“по календарю” аренда 360 000 батов;
с простоем реальная аренда 315 000 батов;
после расходов остаётся 225 000 батов;
вложено всего 5 500 000 батов.
И чистая доходность будет около 4,1%, а не 7,2% “красивой” цифры из первого шага.
В этом и суть: самообман начинается там, где доход считают быстро, а расходы — лениво.
Итог
Если хотите считать доходность в Таиланде честно, не ограничивайтесь ценой и “идеальной” арендой. Настоящий расчёт начинается с простоя, расходов, платежей по комплексу, затрат на вход и понимания, сколько вы реально вложили.
Красивую цифру можно нарисовать почти всегда. Полезную — только если считать без поблажек.
