Простой между арендаторами — это период между окончанием оплаченного срока предыдущего договора и началом следующей оплачиваемой аренды. В этот промежуток квартира или вилла продолжает требовать расходов, а поступления от жильца отсутствуют.
Главная ошибка собственника — оценивать результат через месячную ставку, умноженную на двенадцать. Такой расчёт показывает потенциальную выручку при идеальном календаре. Реальный итог зависит от количества занятых дней, продолжительности подготовки объекта, расходов на поиск жильца и регулярных платежей.
Что считается простоем между арендаторами
Отсчёт начинается в первый день после окончания оплаченного срока предыдущего договора. Последним днём простоя становится день перед началом новой оплачиваемой аренды.
В этот период входят:
- ожидание выезда предыдущего жильца после завершения договора;
- уборка и стирка текстиля;
- осмотр мебели, техники и отделки;
- устранение повреждений;
- фотосъёмка и размещение объявлений;
- показы объекта потенциальным арендаторам;
- ожидание согласованной даты заселения.
Личное проживание собственника следует учитывать отдельно. Такие дни уменьшают доступный для аренды календарь, хотя прямым рыночным простоем их считать некорректно. Для точной оценки полезно разделять пустующие дни, личное использование и техническое закрытие объекта.
Как рассчитать количество пустующих дней
Базовая формула выглядит так:
Дни простоя = дата начала новой оплачиваемой аренды − дата окончания предыдущей аренды − 1 день
Допустим, предыдущий договор закончился 31 мая, а новый жилец начал оплачивать аренду 19 июня. Пустующим периодом станут дни с 1 по 18 июня. Продолжительность простоя составит 18 дней.
Денежная потеря рассчитывается через дневную стоимость:
Дневная стоимость аренды = месячная ставка ÷ количество дней в расчётном месяце
Потерянная аренда = дневная стоимость × количество пустующих дней
При ставке 45 000 бат в июне один день стоит 1 500 бат. Восемнадцать пустующих дней уменьшают поступления на 27 000 бат.
Для годового анализа применяют долю простоя:
Доля простоя = пустующие дни ÷ доступные для аренды дни × 100%
В профессиональных расчётах этот показатель также называют коэффициентом вакантности, то есть долей календаря без оплаченного арендатора.
Формат недвижимости влияет на среднюю продолжительность поиска жильца и стоимость подготовки. Перед покупкой полезно отдельно сравнить квартиры в Таиланде для жизни и аренды и виллы с частными бассейнами: у этих объектов различаются целевая аудитория, обслуживание и расходы между договорами.
Из чего складывается полная стоимость смены арендатора
Потерянная арендная плата составляет лишь одну часть убытка. Полная стоимость смены жильца включает все суммы, связанные с освобождением, восстановлением и повторной сдачей объекта.
- Уборка. Генеральная уборка, стирка штор, белья и мягкого текстиля, очистка кухни и санитарных зон.
- Мелкий ремонт. Покраска стен, замена фурнитуры, устранение следов влаги, ремонт мебели и бытовой техники.
- Расходные материалы. Лампочки, посуда, полотенца, постельное бельё и бытовые принадлежности.
- Продвижение. Новые фотографии, размещение объявлений и платное продвижение предложения.
- Поиск жильца. Комиссия агента или плата управляющей компании за заселение.
- Постоянные платежи. Обслуживание комплекса, интернет, уход за бассейном и садом, минимальное потребление воды и электричества.
- Организация передачи. Проверка документов, подготовка договора, опись имущества, выдача ключей и фиксация показаний счётчиков.
Подробный состав регулярных удержаний раскрыт в материале про расходы собственника при сдаче недвижимости в Таиланде. При составлении финансовой модели эти суммы лучше распределять по отдельным строкам, поскольку их причины и периодичность различаются.
Рабочая формула выглядит так:
Стоимость смены арендатора = потерянная аренда + подготовка объекта + поиск жильца + постоянные платежи за пустующий период
Как простой влияет на загрузку и годовой доход
Загрузка показывает долю оплаченных дней в доступном календаре:
Загрузка = оплаченные дни ÷ доступные для аренды дни × 100%
Доля простоя рассчитывается по той же базе:
Доля простоя = пустующие дни ÷ доступные для аренды дни × 100%
При едином расчётном периоде сумма загрузки и простоя равна 100%. Дни личного проживания и заранее запланированного ремонта желательно выделять отдельно, чтобы показатели отражали работу аренды без искажений.
Потенциальная годовая выручка определяется через идеальный календарь:
Потенциальная выручка = месячная ставка × 12
Фактический результат требует корректировки:
Фактический доход = потенциальная выручка − потерянная аренда − расходы при смене жильца − годовые расходы на содержание и управление
Организация заселений, ремонта, платежей и контроля напрямую влияет на продолжительность пустующих периодов. Общую схему работы раскрывает гайд о том, как устроены аренда и управление недвижимостью в Таиланде.
Высокая загрузка сама по себе также требует проверки. Собственник может заполнить календарь за счёт чрезмерного снижения ставки. Поэтому рядом с количеством занятых дней следует смотреть среднюю фактическую цену аренды и чистую сумму после расходов.
Пример расчёта реальной доходности с учётом простоя
Рассмотрим условную квартиру с полной суммой вложений 6 800 000 бат. Месячная ставка составляет 45 000 бат. За год произошла одна смена арендатора с периодом простоя 18 дней.
| Показатель | Сумма |
|---|---|
| Потенциальная аренда за 12 месяцев | 540 000 бат |
| Потерянная аренда за 18 дней | 27 000 бат |
| Генеральная уборка | 3 500 бат |
| Мелкий ремонт и замена принадлежностей | 8 000 бат |
| Реклама и поиск нового жильца | 22 500 бат |
| Постоянные расходы за пустующий период | 4 500 бат |
| Прочие расходы на содержание и управление за год | 96 000 бат |
| Чистый доход за год | 378 500 бат |
До учёта расходов расчёт показывает:
540 000 ÷ 6 800 000 × 100% = 7,94% годовых
После простоя и всех указанных затрат результат составляет:
378 500 ÷ 6 800 000 × 100% = 5,57% годовых
Один период между договорами вместе с сопутствующими расходами уменьшил расчётную доходность примерно на 2,4 процентного пункта. При двух сменах жильцов разница станет ещё заметнее.
Для сравнения инвестиционных вариантов следует использовать одинаковую базу: полную сумму вложений, реалистичную ставку, ожидаемое количество пустующих дней и одинаковый перечень расходов.
Чем отличается расчёт при долгосрочной и посуточной аренде
При долгосрочной аренде простой обычно возникает между двумя договорами. Его удобно считать единым периодом: от завершения оплаченного срока до начала следующего. Основные риски связаны с долгим поиском жильца, ремонтом после выезда и ожиданием согласованной даты заселения.
При посуточной аренде свободные дни распределяются по всему календарю. Для расчёта используют:
- общее количество доступных ночей;
- число оплаченных ночей;
- среднюю фактическую стоимость одной ночи;
- комиссии площадок размещения;
- расходы на каждое заселение и уборку;
- дни технического закрытия;
- сезонные изменения спроса.
Пустующая ночь в высокий сезон обычно обходится дороже свободного дня в слабый период. Поэтому годовой расчёт желательно вести по месяцам. Такой подход показывает, когда объект теряет больше денег и насколько оправдано снижение цены для заполнения календаря.
Правила комплекса, договор управления и требования к выбранному формату аренды следует проверить до покупки. Эти условия могут влиять на доступный календарь и расходы собственника.
Как сократить простой и сохранить разумную ставку
Сокращение пустующего периода начинается до окончания текущего договора. Собственнику или управляющей компании полезно заранее согласовать порядок осмотра, ремонта и повторного размещения объекта.
- Уточнить планы жильца заранее. Решение о продлении желательно получить за 30–45 дней до окончания договора.
- Провести предварительный осмотр. Список будущих работ позволяет заказать материалы и мастеров до освобождения объекта.
- Подготовить актуальные фотографии. Объявление можно разместить заранее при согласованном доступе для показов.
- Сравнить ставку с похожими предложениями. Ориентиром служат объекты того же района, площади, состояния и формата.
- Установить срок выполнения ремонта. Каждая работа должна иметь ответственного, бюджет и дату завершения.
- Вести учёт причин простоя. В отчёте указывают сезонность, завышенную цену, ремонт, отмену заселения или слабый спрос.
- Создать денежный резерв. Запас покрывает потерянную аренду, подготовку и продвижение объекта без срочного снижения цены.
Полезный финансовый план содержит три сценария: благоприятный, базовый и осторожный. В базовом варианте закладывают ожидаемый простой по истории объекта или сопоставимым предложениям. Осторожный сценарий учитывает более долгий поиск жильца и повышенный ремонтный бюджет.
Доходность арендной недвижимости определяется деньгами, которые остаются у собственника после пустующих периодов и всех затрат. Чем точнее учёт календаря, тем меньше разрыв между рекламным обещанием и фактическим результатом.
